В последние месяцы стоимость аренды в качественных торговых центрах выросла на 5-10% и может увеличиться на столько же до конца года, поскольку ритейлеры все активней осваивают свободные площади. Правда, пока что речь в основном идет не о прямом удорожании площадей, а об отмене льготных антикризисных предложений для арендаторов.
Раннее возрождение спроса По мнению старшего аналитика отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Марии Шкарпетиной, сектор торговой недвижимости первым продемонстрировал стабилизацию арендных ставок и снижение доли свободных площадей. Причиной этого стал дефицит качественных вакантных помещений, который особо подогревал рынок ранее. Тем не менее, по словам эксперта, сегмент по-прежнему остается ненасыщенным, а новые проекты выходят на рынок с высоким уровнем заполнения. Вдобавок возобновился интерес к Украине со стороны многих международных розничных операторов.
«Несмотря на то, что рост товарооборота пока еще не повсеместен и не достаточно стабилен, интерес к качественным торговым помещениям со стороны розничных операторов есть, и можно говорить о его активизации. В первую очередь эта тенденция касается Киева и крупных городов – Донецка, Днепропетровска, Харькова, Одессы и Львова. Но в частных случаях спрос со стороны качественных ритейлеров на площади в ТЦ соответствующего профессионального уровня наблюдается даже в малых областных центрах. Причем спрос в целом уже можно смело оценивать как высокий», - добавляет руководитель отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослав Иванов. Как отмечает директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) Наталья Кравец, в первую очередь интерес возвращается к помещениям с отличным месторасположением - с интенсивным пешеходным и транспортным трафиком.
«В ТЦ с удачной локацией, особенно на первом этаже, в торговой галерее сегодня без особых проблем будут сданы модули площадью как в 400-500 кв. м, так и в 20-50 кв. м», - подтверждает Я. Иванов. Но, по его наблюдениям, в объектах с менее интересным расположением, на вторых этажах и в ТЦ городов, которые не очень привлекательны для брендов, девелоперов выручают местные частные предприниматели, формирующие спрос на модули до 50 кв. м. Именно поэтому, как подчеркивает Я. Иванов, и в Киеве, и в регионах проще сдавать в аренду площади малого формата. В то же время очередей из арендаторов на несколько лет вперед нет, востребовано только то, что доступно «здесь и сейчас» или в ближайшей перспективе. Так, по наблюдениям М. Шкарпетиной, сейчас наибольшим спросом у арендаторов пользуются либо готовые ТЦ, либо проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства с профессиональной концепцией.
В привлекательных комплексах уровень вакантности сейчас не превышает 3-5%.
По информации М. Шкарпетиной, несмотря на немалый объем нового предложения, которое выходит на рынок в 2010 г., в большинстве стартующих проектов уже подписаны предварительные договоры аренды. Поэтому новые комплексы будут открываться с высоким уровнем заполнения. В небольших региональных центрах, по словам Я. Иванова, заполняемость ТЦ сохраняется на уровне 90%. Но есть и такие объекты, которые попали в замкнутый круг. «Падение торгового оборота привело к уходу арендаторов, а это стало причиной сокращения числа посетителей. Сейчас заполняемость таких комплексов стабильно низкая – работает продуктовый якорь, магазины предкассовой зоны и арендаторы, согласные на минимальную плату или на право занимать площади в более привлекательном объекте того же собственника», - рассказывает аналитик. Кто согревает рынок Сегодня состав ритейлеров, формирующих спрос на торговые площади, не слишком отличается докризисного.
Но стимулы для более интенсивного развития теперь получили «демократичные» розничные операторы. Так, по словам Я. Иванова, структура потенциальных арендаторов по товарным группам выглядит ровной, а вот по позиционированию сегмент «средний-» проявляет большую активность. По мнению Н. Кравец, основной спрос на торговые помещения в Киеве и городах-милионниках формируют арендаторы, работающие в сфере продуктового ритейла, операторы формата DIY, сети бытовой техники и электроники, продавцы некоторых специализированных товаров (спортивные, детские, мебель), а также магазины одежды и обуви, ориентированные на ценовой сегмент «средний» или «средний-минус».
Поскольку наибольший спрос среди потребителей остался на товары повседневного спроса, то, по словам М. Шкарпетиной, в этом ключе и работают многие арендаторы. «Продолжать расширение сетей планируют многие продуктовые ритейлеры - например, «Сильпо», «Билла», «Амстор», «Караван», «Эко-маркет», «АТБ-маркет», «Ашан». Не останавливают развитие магазины бытовой техники «Технополис», «Мегамакс», «Фокстрот». Наиболее агрессивным в этом сегменте является Comfy, ставящий цель на протяжении двух лет удвоить размер своей сети.
Операторы развлекательного сегмента, наоборот, убавили свои обороты из-за необходимости значительных инвестиций при открытии и длинного срока окупаемости», - рассказывает аналитик. Цены на низком старте? По наблюдениям М. Шкарпетиной, в начале 2010 г. в Киеве появились прецеденты повышения арендных ставок в некоторых ТЦ. Но чаще речь идет не о собственно росте цен, а об отмене льготных антикризисных условий.
В краткосрочной перспективе, по мнению экспертов, возможно незначительное подорожание аренды. В Colliers International (Украина) к концу 2010 г. считают вероятным повышение ставок в профессиональных ТЦ/ТРЦ Киева на 5-12% по сравнению с концом 2009 г. Это означает увеличение базовой арендной ставки в среднем до $85 за кв. м в месяц без НДС для помещения в 100-300 кв. м. Однако, как уточняет Я. Иванов, такие условия смеют выдвигать далеко не все ТЦ. «Ситуация диктуется прежде всего текущей привлекательностью конкретного объекта.
Для Киева в последние полгода актуален рост ставок на уровне 15-20%. В других же городах пока происходит только оценка возможностей роста. Повышение ставок состоится и там, когда обе стороны будут уверены в росте товарооборота, который наблюдается уже сейчас, но устойчивым сможет стать не ранее осени. В таких условиях до конца 2010 г. запрашиваемые ставки могут вырасти примерно на 10% во всех регионах», - прогнозирует эксперт. Мария Бабенко
По материалам:
Просмотров:
31
